물적담보계약

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▶ 저당권설정계약

○의의

• 저당권은 저당권 설정을 목적으로 하는 당사자사이의 저당권설정계약과 등기에 의하여 성립합니다(「민법」 제186조).

저당권설정계약의 당사자는 저당권을 취득하는 저당권자와 목적 부동산위에 저당권을 설정하는 저당권설정자입니다.

√ 저당권자는 원칙적으로 금전소비대차계약의 채권자입니다.
√ 저당권설정자는 통상 금전소비대차계약의 채무자이지만 제3자라도 무방합니다.
√ 민법상으로 저당권은 부동산(「민법」 제356조)과 지상권·전세권(「민법」 제371조제1항)에 설정될 수 있습니다.

○담보범위

• 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보합니다. 그러나 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있습니다(「민법」 제360조).

○저당권의 효력

• 채무자가 변제기에 채무를 변제하지 않으면 저당권자는 저당목적물을 일정한 절차에 따라 매각·환가하여 그 대금으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있습니다(「민법」 제356조).

저당권자는 일반채권자에 우선하여 채권의 변제를 받을 수 있지만 다음과 같은 예외가 있습니다.

√ 「 주택임대차보호법」 또는 「상가건물 임대차보호법」상 일정한 요건(대항력과 확정일자, 임차소액보증금의 경우 담보권자의 경매신청등기 이전의 대항요건)을 갖춘 주택 또는 상가임차인은 우선변제순위에서 저당권자에 우선합니다( 「주택임대차보호법」 제3조, 제8조, 「상가건물 임대차보호법」 제3조 및 제14조 참조).
√ 저당물에 부과된 국세와 가산금은 그 법정기일(신고납부방식의 국세의 경우 신고일, 납세고지서 등으로 징수하는 국세의 경우 그 고지서 등의 발송일) 이전에 설정된 저당권에 대해서도 언제나 우선합니다(「국세기본법」 제35조제1항제3호).
√ 최종 3년간의 퇴직금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 따라 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제됩니다(「근로자퇴직급여 보장법」 제12조제2항).
√ 최종 3개월분의 임금과 재해보상금은 사용자의 총재산에 대하여 질권 또는 저당권에 따라 담보된 채권, 조세·공과금 및 다른 채권에 우선하여 변제됩니다(「근로기준법」 제38조제2항).

동일 부동산 위에 여러 개의 저당권이 경합하는 경우에는 각 저당권설정등기의 선후에 따라 우선변제의 순위가 결정됩니다.

○저당권의 실행

• 저당권의 실행이란 채권자가 변제기에 금전소비대차계약상의 채무를 변제받지 못한 경우 저당권자 스스로가 저당물을 환가하고 그 대가로부터 피담보채권의 변제를 받는 것을 말합니다.

• 이러한 저당권의 실행은 통상 「민사집행법」 제3편 ‘담보권실행 등을 위한 경매’의 규정에 따라 이루어집니다.

• 경매는 대체로 경매의 신청 → 경매개시결정과 송달 → 현황조사(부동산 감정평가 등) → 매각 → 매각허가결정 → 매각대금의 배당의 순서와 절차로 이루어집니다.

※ 경매절차에 대한 자세한 정보는 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)를 참조하시기 바랍니다.

○저당권설정자가 있는 금전소비대차계약서

• 저당권을 설정하기로 하는 금전소비대차계약서는 <서울중앙지방법원 홈페이지-소송절차·양식-생활 속의 계약서>에서 확인하시기 바랍니다.